在北京的天通苑，700栋楼中居住着40万人，房价自1999年的2650元每平米飙升至2026年的5.6万，但同一地区部分老楼的成交价却跌至2万元。在这个超级社区内，房价差异巨大同样引人注目，标价可以相差三倍。若将这样的现象放在二十年前，恐怕没有人会相信。

如今走进天通苑的中介店，报价单上清晰地反映出不同房源之间的价格差异。中介人员会问顾客需要看哪种类型的房子，无论是电梯楼还是步梯楼，商品房还是经济适用房，差价相当显著。这种局面在2015年是不可想象的，那时选择房屋只需考虑户型，价格浮动也只是小幅度而已。而如今，购房者进入市场前便需明确自己的需求。

对于这个区域的概念可以说，常住人口达40万，比许多地级市还要多。这里密集的建筑让人印象深刻，1999年时，顺天通集团将这里的农田规划为经济适用房的所在地，以接纳城市外溢的工薪家庭。初期的小两居房源仅需15万元，许多北漂在这里安家。但随着价格的翻番，那段时间所建的商品房价格大涨，而早期的经济适用房面临减价出售的尴尬。

从2650元上涨至5.6万元间的20倍涨幅，形成了明显的市场分化。主要收益于后期开发的商品房，某些新建楼盘的单价高达5.6万，而1999年至2003年之间的经济适用房挂牌价则在1.8万至2.1万之间。这让房源之间的价格差异尤为突出。中介最先询问的往往是是否需要电梯，电梯成为房源的关键要素，广大年轻购房者和有孩子的家庭都对没有电梯的老楼产生了降价倾向。

产权的问题则是另一大障碍。早期的经济适用房在交易时需补缴土地出让金，复杂的过户流程使得交易成本增加。而相比之下，商品房则有着比较简洁的手续。尽管区域内挂牌房源数量庞大，但实际能成交的却主要是中小户型，更大的房源在市场中冷清。

交通便利也是影响房价的一大因素。天通苑有多个地铁站，但靠近换乘节点的房源却因地段优越，价格明显更高。相比之下，某些既没有配套又没有电梯的老楼，则面临无人问津的局面。

展望整体市场，2026年10月的北京新房存量达到39.4万套，去化周期拉长至44个月。尽管政策面已采取多项措施以稳定市场，但资金的集中流向却往往偏向于市中心的新盘或次新项目，加重了天通苑老旧经济适用房的销售压力。

此外，未来几年的老旧房屋将面临入住居民老龄化的问题，很多住户随着年纪增长，将会选择出售老楼以便购置电梯房。这一情况将进一步影响市场供给，成为天通苑房价未来走势的隐忧。同时，天通苑也是北京租客的重要聚集地，因地铁通勤便利和相对低廉的租金，吸引了许多人选择在这里居住。